1、項(xiàng)目概況。征地區(qū)片綜合地價(jià)是國(guó)家征收集體所有土地的綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，包括征地補(bǔ)償安置費(fèi)（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)）和社會(huì)保障費(fèi)用，不包括地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

本征地區(qū)片綜合地價(jià)覆蓋許昌市全市行政區(qū)域范圍內(nèi)的集體所有土地。全市土地總面積為4996平方公里。

2、委托單位。禹州許昌市人民政府委托我司承擔(dān)該項(xiàng)目的編制工作，項(xiàng)目于2008年通過(guò)省級(jí)評(píng)審驗(yàn)收。

3、主要內(nèi)容。

區(qū)片劃分：許昌市征地區(qū)片劃分采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，即以行政村為基本單元，選擇土地利用結(jié)構(gòu)、產(chǎn)值、土地區(qū)位、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民水平七個(gè)因素，建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，確定每一個(gè)基本單元的綜合分值，然后，在綜合分值相近的單元進(jìn)行歸并和調(diào)整，劃定區(qū)片。具體步驟是：

（1）選擇評(píng)價(jià)因素、因子并對(duì)因素、因子有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析檢驗(yàn)；

（2）聘請(qǐng)專(zhuān)家打分，確定因素、因子權(quán)重，建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；

（3）根據(jù)因素的權(quán)重和賦分算出每個(gè)基本單元總分值；

（4）對(duì)每個(gè)基本單元總分值進(jìn)行歸并和調(diào)整劃定區(qū)片；

（5）對(duì)區(qū)片進(jìn)行編號(hào)并量算面積。

區(qū)片價(jià)的測(cè)算：分別采用農(nóng)地價(jià)格因素修正測(cè)算法和年產(chǎn)值倍數(shù)測(cè)算法測(cè)算每個(gè)區(qū)片的地價(jià)。具體步驟是：

（1）確定修正因素、因子的修正系數(shù)；

（2）根據(jù)因素、因子的修正系數(shù)及權(quán)重利用兩種方法分別算出每個(gè)區(qū)片的綜合地價(jià)；

（3）對(duì)兩種方法測(cè)算的結(jié)果加權(quán)平均求出征地區(qū)片的初步結(jié)果；

（4）對(duì)區(qū)片的初步結(jié)果根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行驗(yàn)證、調(diào)整和平衡，最終確定區(qū)片地價(jià)；

（5）按區(qū)片的綜合地價(jià)分別標(biāo)在地價(jià)分布圖上。